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购物中心开业要注意什么

2016-07-26 09:18:01 

购物中心开业是购物中心从开发转为经营管理的重要节点,开业成功与否决定了购物中心的前途命运。一般来讲,购物中心成功开业主要控制三个方面:

一是开发建设指标,即购物中心建筑和设备设施是否达到开业条件;

二是商业规划指标,即在购物中心的商家数量和组合是否达到开业条件;

三是现场服务指标,即经营管理团队配置和相应的管理措施是否达到开业条件。

由于开发建设指标和现场服务指标比较容易达成共识,本文所指购物中心开业指标,主要是商业规划方面的指标;所论购物中心开业控制,主要论述从开业控制方向保证商业规划指标的全面实现。

1、购物中心开业指标体系

谈到购物中心开业,最直观的控制指标就是开业率。购物中心开业率分两项,一项是店铺开业率,是指实际开业的店铺数占应开业的店铺总数的百分比;一项是面积开业率,是指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。

在讨论开业计划时,业主通常关注购物中心开业率,如果有一个比较高的开业率的计划则比较容易通过。业主在对中介机构招商的合同要求或对招商团队下达工作计划时,也往往只注重这个指标。

对购物中心经营熟悉的人则明白:招来商家固然重要,留住商家更重要。留住商家包括了招来商家,招来商家并不保证留住商家。留住商家实质是商家与购物中心的相互肯定和共同发展,意味着开业成功。

事实上,不少购物中心的开业不成功的原因并不由于开业率低,而在于留不住商家。也有的购物中心开业率很高,各楼层基本开满,但商家随后纷纷撤场,依然不成功。

因此,开业率确实是一个重要指标,但这只是一个静态指标,要监控一个购物中心开业成功,需要有一组指标。在实际操盘过程中,我们更注重动态指标和功能指标。

购物中心开业商业规划指标体系

动态指标指购物中心开业增长率,即购物中心开业率的增长率,是指开业期(最好设为试业期)的期末开业率和期初开业率之差与期初开业率的百分比,也可以用期末开业率与期初开业率之差的百分点表示。

实操证明,在购物中心开业期内,开业率的增长率比开业时的开业率更能检验招商成果。如果开业率达到百分之八十,但在接下来的几个月内,逐步下滑到百分之七十、百分之六十,一般意味开业失败。

实际上,几乎没有哪个购物中心是一夜之间关掉的,都是“滑”垮的。反过来,案例表明,有的购物中心初始开业率只有百分之四十多一点,随后按每月十个点的速度增长,在三个月内就达到百分之八十的开业率,其开业成功自然再望。
说到动态指标,首先涉及对开业是时点还是时期的理解。对外,对顾客来说,可以理解为时点,比如开业典礼那一天;对内,对经营团队来说,应该按时期来要求,比如评估招商成绩甚至是对中介机构制定招商要求,只有主动设置了开业期的增长率计划指标,才属于开业控制。为了市场营销和业绩考核的需要,我们建议在正式开业仪式之前,设定一个试业期。

购物中心与百货公司、综合超市等零售业态相比,最大的优势是功能组合,即除了可以进行