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商场改造升级重点关注这几方面

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浏览:- 发布日期:2018-01-14 17:37:25【


随着现代经济的不断发展,人民的生活水平不断提高,所需要的物质需求不断细化,因此对原有的物业空间环境要求逐渐提高,而老商场限制未来商业发展就成了现在最棘手的问题。目前国内有大量优质地段的老商场、老店面,急需改造升级大变身!


那么在现实生活中,我们较为常见的“老年商业”大多为传统百货、家居卖场、连锁酒店等。他们的商业的升级改造需求主要集中在以下几个方面:


1) 空间环境需求:由最原始的封闭高密度经营向共享体验型转换

2) 装饰环境需求:由经典的简单实用装修向主题化的环境空间转换

3) 商家环境需求:由零散式经营向组合式经营转换

4) 经营品类需求:由零售类需求类向娱乐体验类转换


其中第一项空间环境的优化是最为艰巨的任务,不加分析研究的随意规划,往往会影响项目升级的成本落地性和最终营运效果。


我们应从商业视角进行分析,根据项目定位,结合建筑现状的各种限制条件,对平面动线进行合理规划。改造最基本的要素就是,合理的配置公共空间走道、合理的分流人群和视觉共享空间。让我们用“你好我好大家好,你富我富大家富”的心态共同营造更合理的商业空间,这里我们想分享一下共享空间改造中的一些经验。


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01

共享空间的应用


1) 增加共享性,传达客流之间的视觉和氛围互动。

2) 设置垂直提升设备,例如自动扶梯、观光梯(且可在观光梯中营造更多新奇的玩法)。

3) 增加照明环境照度等级,加强环境空间效果,也可充分利用自然采光。

4) 利用拦河和顶棚部分装饰,提升空间的整体颜值。

5) 增加活动的视觉焦点,提供各类主题活动的空间平台。


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共享空间改造的注意事项


1) 对容积率会有影响,降低的部分在规划时候,可以考虑在其他部分补充。

2) 结构改造的成本周期需要有正确的预估,改造不宜天马行空。

3) 空间需要结合商业的需求来创立,点位不能盲目的设置。

4) 空间不宜过大也不宜过小,都会影响互动性(需根据空间的大小合理布置)。

5) 抗震审查和消防的限制需要提前考虑


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共享空间改造实施



1) 优先尊重原始结构设计原则,合理分析,保证工程实施的可行性。

2) 空间造型中曲线与直线结合,运用商业最大化原理,并通过模型软件分析。

3) 垂直提升设备的结构支撑点需要提前给思考方案,还需要注意距离分配。

4) 拦河悬挑部分不宜过大,处理方式有限考虑钢结构。

5) 设计改造的整体流程和工作顺序需要提前规划,协作单位需要保持信息畅通。


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共享空间改造规划实例


现在就为大家带来点接地气的案例——某原木商场改造方案。


1、首先设计师原有比较合理动线、商户铺深和走道尺度的平面图,分析判断了可以形成共享空间的合理位置。


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项目两侧边铺铺深均可以控制在2跨范围,较适合用单一动线


2、分析结构上调整的可行性,重点是关注柱位和梁的位置。


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红色为允许新开中庭位置的柱梁体系


本楼的柱跨为8.4m×8.4m,采用框架结构,轴线交叉点为结构柱,属于比较简单的布置形式。本项目在保留柱位前提下,考虑到柱距,共享空间短边净宽度最大能达到7.2m左右。


3、布置自动扶梯时,需要考虑垂直提升的整体布局效率。


一般建议,自动扶梯之间的间距最大控制在50m左右,不小于25m。还需要考虑扶梯的朝向能否有效引导客流。


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自动扶梯落位时,必须考虑项目总体视线通透


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断梁方案一


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断梁方案二


“断梁方案一”自动扶梯布置方案影响了主入口的视线通畅


4、共享空间对于场地面积的增加


A、矩形共享空间(两跨及以上)

在需要有大型活动空间时,新开中庭可以考虑两跨的尺度,需要截断四根梁,中间的柱子视楼层和上下层荷载的关系确定是否需要拔除。


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拔除中间柱子之后,会形成比较方正的场地,面积约260m2左右,可以满足一般儿童活动和小型发布等需求。


B、条形共享空间(单跨)


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条形共享空间不需要拔柱,相对于矩形共享空间结构改造成本较低,实施周期可以缩短,但活动空间使用时受到限制。需要注意共享空间的长度,如果过长,中间需要设置必要的连廊,避免动线过长。很多知名商业项目在初始规划阶段就采用了这样尺度的空间。


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5、板边缘的结构做法

板边缘悬挑部分的做法一般有两种,通过后续的新增钢架结构进行悬挑,这类方法需要特别注意新增结构部分与原混泥土结构之间的连接部分的柔性处理。


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钢结构搭设悬挑部分,与装饰外轮廓节点结合

另一种方式是由建筑设计院结构专业一次性设计完成,包括开孔的加固处理方案及悬挑部分的受力。采用混凝土直接完成楼板的浇筑。


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共享空间装饰形态的表达


A、弧形边缘共享空间

共享空间的形态很难独立单论其优劣,往往需要和结合业态和定位整体考虑,边缘的造型也需要根据项目的整体形态来做装饰处理。


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B、拆线边缘共享空间

现代商业的拦河表现形式多种多样,材质也会有不同,常用的包括金属的,铝板、水泥基饰面板、石膏板、GRG等等。因为材料的不同,造型也可以各异,采用折线造型,对场地的时尚感会有很强的渲染。


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装饰悬挑部分对于中庭视觉空间的影响


在改造前该商场的共享中庭存在着“先天”空间缺陷,本身净空间不足,所以在边缘造型设计时候需要充分考虑对空间的影响,不能为了弧度而过分挤压空间,造成空间顶部压抑憋闷的不适感。


以条形的共享空间为例,条形中庭往往宽度有限,在设计造型时,需特别注意净空的尺度,案例的结构范围为8m×40m。


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三种开洞形式红、绿、蓝,逐渐增加曲线曲率,当采用蓝色时整体共享性较差


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红色边缘线模型视角


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绿色边缘线模型视角


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蓝色边缘线模型视角


从效果角度我们更推荐直线形(红色)与微弧形(绿色)的中庭边缘空间,完全弧度(蓝色)的中庭,很影响空间的布局。

悬挑部分的尺度如果从成本角度考虑,建议在800-1100mm左右为宜 (含装饰完成面)。

在规划中庭边缘线的时候,还可以考虑在不同的楼层形成退台,增加层次感。


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需要特别注意这类做法会影响到消防卷帘的落位,结合先行规范的限制,建议考虑采用店铺门前设置消防卷帘的疏散方式(需提前进行消防征询)。


总结  改造项目的共享中庭,是空间“档次”提升的灵魂。但设计时宜因地制宜,考虑到美观的同时,还要充分考虑到这样的美观会给原结构条件带来什么样的变动,确保优化方案的可实施性和整体成本受控。

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