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出彩的商场设计,让招商不再是难题

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浏览:- 发布日期:2017-09-16 21:58:16【
前段时间大家对商场屋顶特别感兴趣,我们也后知后觉的来扒一扒,说到国内在设计和运营紧密结合完美呈现的商场屋顶,又不得不说到广州太古汇。

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扒一扒广州太古汇商场的屋顶设计


商场屋顶千千万,太古汇商场的屋顶偏偏是不一样的。当年太古汇的规划中,娱乐部分一直没能畅快的演绎,既没能做电影院,溜冰场也改成了超市和美食广场,所以三楼的屋顶必需把“让大家在太古汇休闲一把”的任务扛下来。


太古的想法很简单,既然这里规划做商场,无论是设计还是商业元素,都得有商场的样子。首先得有一个合适逛街的空间,然后放进轻松休闲的商业元素,变成能够让人从白昼逛到深夜的花园步行街。为了使这个空间合适逛,我们看到太古汇做了两件不太起眼,但其实非常可怕的事情。


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第一件事情是把原本放在这里的空调机组都挪到最高的塔楼上面去,造一个足够大的空间出来。


商场屋顶向来是空调机组的常规去处,太古汇商场局部要用五六个机组,每个算上主机、水管、减震设备要七八米高,占面积五六百平方米,无论怎样放,都是一道煞风景的景色,这些机器夏天发热冬天起雾,不断隆隆响,让谁和这些机组一同逛街吃饭,都会很不甘愿。


最终,太古要把机组放到最高的塔楼上去,这是一个大费周折的决议。


首先得在塔楼原有空调管道的根底上,每层增加几平方米的竖向管道空间,增设中途机房,这加起来上百平方米的面积都是计容的。

空调机组上了楼顶,先不说和楼顶其他设备抢地盘,光荷载就有问题了。


正常楼板的荷载是每平方米两吨半,加了机组的顶层楼板荷载是每平方米七吨,塔楼变得头重脚轻,因而放上楼顶的设备和楼体的构造支撑系统需求重新计算选型,多次排列组合,才能够有足够空间放上去,又不影响塔楼的稳定性。


在完成这件事情之后,三楼屋顶呈现一条宽阔规整的4000平方米的大马路。


第二件事情是打造屋顶的空中系统,把这条“路”变得合适步行。


广州四季多雨,天气酷热,要让这条马路逛的舒适,它把园林架空地面系统招呼上了。从看得见的地面开始,屋顶空中系统从上到下分为石板地面、石板定位和支撑钢架、架空层支架、复合隔热层和构造楼板。


为了让人走起来舒适,整个石板空中完整平整,没有设置常见的1%-5%排水坡度。而为了让雨水快速排走,每块青石板之间预留了3毫米缝隙,雨水从这里落入石板空中下的架空层,有组织的排向设置在租赁区以外的落水口。3毫米的缝隙不能宽也不能窄,宽了,高跟鞋的鞋跟能塞进去;窄了,排水效果差很多。但总而言之,无论下多大的雨,这片空中不积水。


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为了减轻空中的重量,原来每块厚度15厘米,重达140公斤的石板被放弃,换成了厚度5厘米,重量50公斤的轻量化石板,这一换不只减重、省钱、增加了空气层的厚度,还便当了日后的维护——如今检修空中,只需两名员工应用特制的小工具就能把石板搬开了。


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最变态的是,为了确保空中石板的程度精度在室外长期运用中不会降低,局部的架空支架采用灌浆加固的工艺,所灌的浆和架空支架在不同温度下的变形量是分歧的,以到达延长支架寿命的目的。在这样的设计下,你看到的青石板们之间的缝隙会风雨不改一如既往的坚持在3毫米。


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国内物业,常常是设计凑合,招商弥补


商业物业项目说起规划,常常从研讨区位开端,再研讨顾客,再研讨竞争者,再研讨批发商,最后做个定位计划,包含品牌组合和租赁条件,新一点的项目可能会说两句设计上的亮点,创意或动线云云。国内大多数项目用招商来演绎规划怎样落地,可同样用来落地规划的另一项重要工作——设计,在很多时分并没有做透。


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除了政策上的硬指标,一个项目做多大商场,包含什么物业形态,商场是一个密闭盒子还是一条开放街区,店铺有没有后通道,对适用率和后期维护有什么影响,这些都是业主能够关起门来头脑风暴的规划点。规划定下来,大局部人会花个几千万买一套概念设计计划,然后商场和写字楼划分单元,做预算准备招商。而设计这条线,设计部找一个有资质的LDI,把概念设计深化成施工图,做预算准备施工。


看起来没缺点,常常设计的硬伤就此种下,一些设计机构在做商业设计的时分,没能从综合的物业价值、久远商业运作和空间细节审美动手,而是停留在空泛的商业经费和契合标准的角度去思索,把本应详细到项目特质的设计当成了收费几十块一平方米的体力活来做。商业物业的难度在于用家是商业机构,有不少硬规律没法凑合,于是物业做好了是要能做生意的。


假如业主没有专业才能,又没有一个替代业协调和各种技术问题的角色,到最后只能是施工方现场的监工替代设计师暂时想个做法,做出来是怎样样就随缘分了。所以国内不少商用物业,站在外立面看着还不错,只需一进大门就各种凑合,越往后场越不堪。


比方最近成都开的这个物业,楼顶规划了餐饮,可这个穹顶愣是把餐厅挡住了。


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穹顶既然设计离客人间隔很近,细节就应该合适近看。


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这样的接缝,容易漏水,不易清洁,苦了后期的运营团队。


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总而言之,设计这关没把好,造出来的物业不合用,只能靠招商超凡发挥把店铺租进来,一朝一夕招商就特别重要。


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消费晋级的时期,设计不能再缺位


消费者见多识广,逛商场再也不是一堆标配大牌就能打发的了,除了看店铺还要看厕所,除了看商品还要看环境。这些年老在说体验,但一个商场假如没有从硬件到软件,从运营理念到质感呈现的形神合一,单单依托招商而来的商业元素,这体验就只是一层皮。再说了,没有规划在先的设计,商场也装不下越来越多一日千里的商业元素了,到最后,靠招商也没用。


大概估量,打造三楼的屋顶花园,太古汇要多花上千万,工期要多花三个月,但关于足智多谋的太古,这可不是有钱任性或大行慈悲,他们以为只要让规划在设计中落地,后期运营才干更好的发挥。这些看似朴素的投入,盘活了三楼3000多平方米的店铺,我不会通知你这6间店铺大多数都生意火爆,能奉献提成租金,当初的投入只需求区区12个月就能回收。我们问过行家,其实这样的投入并不算天文数字,再来想要廉价也有别的处理计划,而国内应用寥寥的缘由,只因为整个过程的沟通和管理太花时间和精力。


从三楼屋顶作为花园步行街的想法肯定以后,这个想法从设计和招商里面都贯彻下来了,除了招商团队技艺高超,别忘了这里真的被打造成了能够让人从白昼逛到深夜的花园步行街,人人都向往闹市中这出别致的风光,这里的店铺最终会好租。


做好设计,别让你的物业只能依托招商。



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