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了解20大误区避免更多项目陷入死局

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浏览:- 发布日期:2016-08-16 16:23:38【

2010年迄今,不少地产商纷纷转战赢商网商业地产,政府推商用地也在推波助澜,如今从一线城市到二三线城市,甚至县级市到处密布购物中心,很多老商场老百货被这样的极致竞争压垮。

再加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,不少三四线的近郊、远郊及新城的商业地产项目根本无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率被压低。

要在如今的商业地产大洗牌中,存活并胜出,其实并不容易。搭好有足够实战经验的靠谱班子、找对城市及够商机的土地、培养出支撑开发速度的商管幼稚园体系,还有就是要避免在这二十大误区中过度浪费精力...

误区一:个别城市商业地产过程,就觉得再无开发机会

最鲜明的例子就是成都,不少购物中心的生意大不如前,又有一打在开发阶段。但过剩,并不意味着成都就再无商业地产开发机会。

强劲经济增长下的成都消费潜力依旧,相比其他二线城市,商业地产空白区域依然很多,核心还是要看具体的项目、地段,和运作的团队。

误区二:忽视眼前人流,想法太多

把握住区域眼前的人流才是商业地产项目的根本,舍近求远可能会导致失败。

说的当然就是首年亏4亿元的上海大丸百货,中国奢侈MALL本就太多,而且当下生意并不理想,而项目所在地段注定了,当下的核心客群就是游客,但政府规划的确是奢侈MALL,大丸来接手后也确实够砸钱,也带来了日本不少轻奢大牌,但是注定不接地气,导致亏损。

误区三:过于依赖未来规划,选择没有稳定人口的新城及城市远郊拿地

对于商业地产开发来说,是需要一定的远期规划,因为项目从拿地到入驻需要2-3年的时候,所以未来的规划对于项目是否成功是有借鉴意义的。但是如果过分的依赖,那么项目失败的可能性也非常大。

商业有其自身发展规律,但政府可不管,大推远郊新城,有些还没交通优势的生地,堆十几个甚至几十个商业地产项目,密布太多的恶性竞争,又缺乏必要的人口及人流支撑。这对运营为重的商业地产开发商来说,就是个难熬的大困局。这个时候就要甄别清楚了,要在拿地前就研判准才行。

误区四:用建筑设计代替商业设计

建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,不少建筑设计师缺乏商业地产理性认知及沉淀,因而不能很好地把握商业需求,造成物业条件及动线黑洞,让商场在起跑线就掉队,

商业规划设计,是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,需要对品牌、对消费者足够了解,这种设计往往是体现在细节上,不是建筑设计能替代的,特别对是复杂的购物中心来说。

误区五:重硬件投入,轻人文关怀

对于商业地产项目来讲,硬件投入确实挺重要,但是对如今的消费者来说,已远远不够。5年前的购物中心顶级硬件,放在当下去比,就很JUST so so了。

当下的商业地产竞争往往是细节上的竞争,一个人性化的设计、一种人文关怀都能大大提升商业项目竞争力及影响力,极致的细节刻画及人文服务已经成为当下购物中心变革的一大趋势,是不能忽略的。

误区六:迁就主力店要求,忽视自己的投资

10年前,商业地产确实就是靠主力店带动来拉人气的,但如今,玩法已大大不同。电商超市正替代传统卖场,京东正替代传统电器主力店,天猫正替代传统百货,消费者娱乐方式转变让KTV看起来就不这么不可取代,即便是这五年大热的诸如优衣库类的快时尚大牌的影响力也在下滑。

毕竟不少主力店的租金远低于市场价,这个时候就要综合考虑了,或平衡收益,或有取舍,太过迁就主力店将大大降低商场的投资回报率,特别是对那些体量本就就不那么大的购物中心来说。

误区七:管理重于项目

不少开发商高薪挖商业地产大鳄的高管,却发现到头来不顶用。关键就是,不少人看似当初职位很高,但缺少招商及运营的实际经验,相比项目更重管理。但对于不少刚刚搭建的商管公司来说,打造一个个出彩的项目才是关键。

如今来看,有项目总或区域总经验,懂招商、运营的高端人才要更靠谱些,评价的核心还是要看一个个项目。

误区八:开发周期过长从而放大竞争格局

万达进入一个城市,拿地的时间基本和同类开发商同步,为什么基本上万达搞商业地产能这快出成绩。万达的模式制度及团队培养体系是一方面,其他的另外一个核心原因就是万达极强的执行力保证项目拥有异常快的开发周期,也就是说在别人准备入市之前万达已开动了。

而对于一个二三线城市来说,消费需求是有限的,当万达先开发,打破当地的商业地产格局,别的发展商再要进来,难度就会加大。这本就是靠速度才能抢到食的时代,慢操作只能眼看商机溜走。

万达去年开26家今年55家,正加速规模化,席卷中国远郊及内陆小城市抢占商业先机。中国的商业地产商90%都停留在一年开几家,开1-2家的都比比皆是。

误区九:对于利润过分的追求

当下的传统百货就是因为于利润过分追求,如今尾大不掉,遭遇史上最大危机。利润固然重要,前提是要满足消费者的当下需求,前提是要让商场拥有自家独特的竞争力以带动人气。

日本的GRANT FRONT拿出顶楼5000方打造开放式的儿童体验公园,K11花大把精力引入艺术品及艺术展,南京德基广场三期要建博物馆及美术馆。是的,如今的商业地产的竞争,人流才是核心,有了足够的人流利润自来。

误区十:找来过气的大型主力店,请神容易送神难

万达广场抛弃自家开的百货及KTV;朝阳大悦城的主力永旺Jusco撤场改成场景街区;华润万象城带来开在杭州及成都的尚泰百货早已人走茶凉,郑州万象城刚刚撤走百盛,也要打造室内场景商业街区。

如今的中国商业地产,找来过气的大型主力店,常常就是拖累,请神容易送神难,租金没保证,当年签的长约已成负担,阵痛及谈判拉锯战必不可少。其实,如今的中国商业地产,敢于创新的商管团队越来越多,砍掉不涨人气的主力店,自己来升级打造就是当下的大趋势。

误区十一:奢侈商业不景气,就说商业市场寒冬

奢侈商业不景气的原因有很多,核心的是世风的转变及消费者的变化、出国购买成习惯、对奢侈商业视觉疲劳、轻奢的逆袭、政府正打造的勤勉观等。

目前的商业实体消费者市场,确实被电商逆袭,所以看似消费疲软,实质是商业渠道及模式的转变,中国的商业消费总量依然在大幅增长。内需政策的正能量效应也正逐步展现。

误区十二:不砸钱整体验,商场就没有希望

场景及体验有时候也是奢侈、大手笔、低回报率的代名词。在竞争不那么激烈的地方,消费者对于体验商业不那么敏感的城区,完全可以通过打造品牌租户的竞争力,通过好用的硬件来获得更高的投资回报率。

消费者固然重要,整体验则更需考虑实际情况,当没必要浪费时,靠谱的投资回报率及严控下的体验场景才是商业地产公司做大的根本。

误区十三:商场就一定比街铺好

看人家的商场很赚钱,所以就觉得盒子比街铺靠谱。其实商场是手艺活,有一整套商管体系,需要沉淀,做好了,就能出聚合效应赚高溢价,做差了那就是让场子变得心寒地不值钱。

做差了的一线城市的近郊非热门地段的盒子商场,2-4元/方/天想整租丢给运营商也不是件容易的事。所以,商业地产在规划形态,决定销售还是持有时,要充分考虑公司的战略及实际团队。

误区十四:购物中心的模式比百货好

现阶段看,中国购物中心确实要比百货模式更占便宜,但是放眼全球的话,做出成绩又有特色的百货太多太多。核心还是偶们自己做的不够出色。

当中国的百货纷纷关店时,衣恋打造的百货却要2年开30家,靠的就是对传统百货模式的全面颠覆,餐饮够人气够特色,儿童体验让人惊喜,生活及家具品牌够品质也够实惠,靠的是特色品牌的一家家工匠式塑造,靠的是体验、细节、高颜值,太对时下潮男潮女的胃口,把逛商场变成是一种享受。

误区十五:以为找个好策划就能万事大吉

商业地产前期研策,作用是通过经验及数据把脉商机及大趋势,分享成功开发经验,协助开发商及设计院了解区域及品牌。

但商业地产前期研策并非万事通,还是得有扎实的商管团队去执行并推进,得有够资源够手腕的招商,够眼界的运营,够行业水准的工程,够积累的设计公司才行。

误区十六:自以为商业地产就是金库,做好了租金就是几十上百块/方/天

目前市场上一堆看似真实的租金数字,很多是假传假成了真,很多是以片盖全的营销,真实的租金收益绝非非专业人士预计的这么理想。

只有真正操盘过项目,才知道同区域不同项目、同楼层不同位置,同类业态不同品牌、不同面积、不同品牌影响力、不同进入阶段、不同的与项目招商总的个人关系,租金差异会天差地别。

误区十七:按自己的主观和经验草率行事

商业市场是不断变化的,一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。某些商业地产高层人自视甚高,不善学习,就爱按自家的主观和经验草率行事,导致项目开业后不达集团预期。

事实证明,主观和经验往往不能得出最优结果。所以,开发商在运作商业项目的过程中,一定要多考虑行业发展大趋势,切忌主观主义和经验主义。

误区十八:项目出品牌效应了,以后就一定能融到低成本资金

放在十年前,一定能融到钱。但如今的话,出色的商业地产开发商太多,商业地产过剩已成共识,金融机构就会越来越纠结。如今的资本更务实,更看中的是回报率及效率,会和其他投资品种及物业相比较,综合评估风险及收益。

当下的商业地产的融资成本从来没低过,银行、券商、险资、基金、信托都有各自的体制内算盘,喊了很多年的REITS目前也有少数几家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到国外3-5%的点,就梦吧。

误区十九:换租率高,就以为商场快不行了

换租率高是有多种情况。有的是当初策划及招商主观了,这些品牌真的不适合这个区域,打不开市场,拖沓租金,换批更接地气的,那就是好事。

有的是发展商要求太高,太用心,找来了很多还未被大陆市场检验的国际大牌、轻奢大牌,当然会有一轮大调整的过程。

有的则是市场规律行事,消费者所喜爱的品牌总是在不断变化的,商场要有更好的竞争力,只能去适应后调整,所以目前那些成熟的热门的核心地段的商场有高换租率,情有可原。

误区二十:背离政府政策,游走灰色区域坑商家及商铺投资者

最近,营改增变相象租户涨租金,恒隆广场及K11各被罚了200万元,品牌形象受损。但这不是政府的问题,营改增初衷就是要让商户减税,当开发商决定按市场规则出牌让租户埋单时,可想带来的解决,政府当然要当机立断下狠手。

曾经,万达的金街对商铺投资者来说是大坑,抗议及政府游说经常有,但如今转型后的万达终于管事了,也归于正常化。但其他不少的商业地产开发商的销售型商业街区开启了又一轮坑人模式,注定,早晚是要被清算的。



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